汪 翔： 买房、租房与靠房市发财

买房、租房与靠房市发财

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买房好还是租房好？对于这个问题，生活在不同时代和居住在不同地方的人，将会有非常不同的答案。很多朋友，包括我们自己，看到国内的朋友一个个大发，轻轻松松地积累了大量的让人眼馋的财富，会时不时的自叹，咱们是多么的“活不逢地”。

去年夏天，一位忙得没有多少时间理财的老同学，从上海来美国出差，说到他多年前以百万人民币在上海郊区购买的一套别墅，他的第二套房子。现在算起来，很轻易的，就凭这两套住房，他就已经跻身到千万富翁的行列了。大量的六十和七十年代的人们，即使没有父母的遗留财富，即使是居住在上海、深圳、北京、广州这样的一级城市，只有是在适当的时候心头灵活一点的，基本上都拥有数以千万人民币计的地产财富了。

一位居住在杭州的朋友，几年前，他老婆在一次买菜的路上，看到一栋房子在开始销售，就心血来潮的买了一栋。那种心态，和我们在自由市场上心血来潮多买了点蔬菜是一样的。不同的是，我们多买的蔬菜，多数最终以腐烂味终结，而他老婆的这个不小心的心血来潮，几年时间，就给他带来的，却是数百万的额外财富。那时候三千的价码，和现在三万五的价格比较一下，那种暴利，我不知道在世界上还有什么地方能够再看到。那里面的风险到底有多大，我是算不出来的。

这种发财的机会还会再来吗？是不是还在继续演进着？从大量的蜗居案例看，从大量的80后们因为没有住房而无法追寻爱情的哀思来看，答案似乎是否定的。

中国的国情和美国、日本的很不同。中国人“喜欢”住在自己的房子里面，社会也有要求你这样做的压力，否则，你就是一个失败者。

实际上，在美国，同样的情形也存在：如果一个三十几岁的“老人”还和自己的父母亲住在一起，不也是一种耻辱吗？再者，在美国，人们不也是视一个人是不是拥有自己的住房，为基本的“成功”标志吗？到成家立业的时候，很多美国家庭还是会选择购买属于自己的房子，住在一个学区比较好的地方，给自己未来的小宝宝提供一个比较好的生活和成长环境。

学区好，不又是因为那里的房价贵，当地政府能够从地产税获得足够的资金来支持一个好学区吗？而好的学区，是不是又反过来吸引力更多的需求，保持了房价的刚性？如果有大量的“穷人”在那里免费乘车，你的好学区又能够保持多久呢？

在普天之下，父母的心是一样的。不同的是，美国的房价上升缓慢，就像美国的经济成长速度一样。这也是一个经济成熟之后的必然表现。同时，也是这种成熟，让美国人很容易就能够承担得起住进一栋“属于”自己的房子里面，虽然代价是很难升值。

中国经济还是一个新生儿，还有很高的上升速度，外加中国人对于房市的过于喜爱，我估计，在可见的未来，那些想看到中国房市大跌一半的人，很可能会心灰意冷。对于政府拯救房奴和蜗居者的期待，最终获得的可能也是失望的结局。



如果中国的房市真的在突然之间下跌一半，会是一个什么样子的？

估计我们不是很难想像：那时候，全世界面临的将不是一个百年难遇的金融危机，而是一场人类的大浩劫！如果中国经济的增长速度突然下降到美国目前的水平，世界经济会是一个什么样子的？那时候，你我看到的恐怕也就只能是战争（对外）和肆无忌惮的排外（对内）了。

中国经济离不开房市的坚挺，世界经济离不开中国的房市坚挺，中国人民不会放弃中国的房市坚挺，这就是时代的需要和时代发展的必然性。

买房好，还是租房好？除了感觉上的考虑之外，从纯粹的经济角度考量，也不过就是房价上升幅度，利息率，税收等额外费用的综合计算而已。

下面附录里面的这篇来自湖北老乡的“后悔”文章，很有点夸张和哗众取宠的嫌疑。不过，这篇在两天时间内能够达到50万点击率的文章，倒是从一个侧面让我们看到了，国内人们对房市的关注程度。

这位老兄老是以想住“新房子”为理由一等再等，倒是很有点傻得“可爱”。眼看着房价一天一个样，即使是再傻的人，也能够算出来，在你付出相当于房价6%的租金的情况下，即使你的房子价值没有上升，那也相当于你放弃了6%的年利息了。在你支付20%的首付前提下，你的租金已经足够应付你的房贷利息了。在这种情况下，房价的任何上涨都会成为你的利润，相当于是无本万利的生意。

这位“九头鸟”的湖北佬，居然没有这种“九头鸟”的头脑？对于我，你不用为他感到太可惜。我估计，这位也只是为了哗众取宠而编造的一个故事，为的，也不过是以此来安慰那些新科的蜗居者而已。不过，这个故事倒是为我们说明了很重要的一点：人生的机会很多时候是不会重演的。在你有机会的时候，你还是得战战兢兢地面临挑战，即使是暗流汹涌的冰冷江水，当跳的时候你还是得跳。

最近在网上和人打桥牌，曾经碰到过一位以色列犹太人。有一次，我“责怪”说，他叫牌太冒险。他回答我说：如果你不大胆一点，你怎么可能追到班上最火辣的妹子呢？大家可以想想，当年，你们是不是因为“胆子小”或者害怕被拒绝（失败），而失去了很多追上辣妹子的机会呢？这或许也体现了犹太人的一种人生活法吧。或许，也是这种心态，让犹太人能够获得比其他人类更潇洒一点吧。

自己的桥牌水平一般，很不稳定。得意的时候有，“胡来”的时候也有。但是，通过打牌，以及和来自不同国度和不同个性的人们沟通，我倒是能时不时领悟到一些人生的“真谛”。

回到房市。在中国，通过房地产获得暴利的时代估计已经过去了。但是，这并不意味着就没有比较温和的获利机会。特别是在武汉那样的“二级”城市。即使是在一级城市，估计机会也还是有，但很难再有很容易获得的暴利的可能性了。而且，对于本金的要求也会越来越高，结果很可能就是：富者愈富，穷者愈穷。这又回到了我昨天贴的那篇文章的观点：下层中国人致富的路，很多已经被堵死了。这会不会成为未来中国内乱的根源？我不知道，反正，这种新的中国特色，对于中国经济的发展，倒是很没有效率。这种格局，很大程度上，可能还是目前中国政治制度的必然结果。

想在房市大幅度下跌的情况下捞底的可能性，我估计，也比较小，除非世界发生了什么特别大的“坏事件”，能够让人们对于中国的经济发展前景普遍性的失去信心。否则，光靠政府的政策打压，估计效果会非常有限。

出现“人类大灾难”的可能性有多大？

中国目前的政局似乎还算稳定，政府也还能够在一定程度上体谅民众的疾苦。人们也还能够辛辛苦苦的活下去。在这种格局下，中国出现大乱局的可能性很小。当年人们在香港回归前夕，曾经获得了一个难得的巨大投机机会，那是因为有太多的人太看扁了中国政府的能力和本事。类似的机会，我是看不出来的，至少在目前是这样。

如果那样的深刻真的出现了，那时候，如果你有大量的现金，倒是有可能有捡便宜发大财的机会，如果你还有胆量和眼光，如果那种乱局也只是暂时的现象，而如果大多数人觉得那又是“天下大乱”的开始。

同时满足这许多条件，是不是很难呢？



附录：十年租房让我损失两百万

临窗对雨 2010年08月24日



2001年初，厌倦了湖北的工作与生活，收拾行李，带着一家老小，南下去了深圳，被借聘到一所中学任教，收入转眼间从区区几百元暴增到2000元。可是，我并没有因此而高兴起来。因为我是独子，不管我去到哪里，总得将看迈的父母带上不是？加上孩子，全家五口总得有个安身立命的所在，无奈之下，只好租房。让我想不到的是，这房一租就是十年，更加让我想不到的是：十年的租房史，竟然让我损失了两百万！

由于学校地处深圳的繁华地带，加上又是名校，周边的住房不但价格高，房租也随之水涨船高。三房一厅，月租2000元，一个子也少不了。于是乎，我咬牙租了下来，一家五口人的日子只能靠妻子那不到2000元的薪水苦苦支撑，这个时候，我开始怀念湖北那种没有后顾之忧的日子，可惜，开弓没有回头箭。

这样的日子过了一年，我的借聘期过去了，工资涨到了3500元，全家人的生活因此略有改善。加上一年来工作业绩颇佳，在深圳教育界初露头角，不断有外校的学生找上门来请我作家教，一年之中，寒暑两个假期的家教，让我获得了不菲的收入。我重拾生活的信心，觉得幸福的日子就在眼前。

更让我心动的是，据说深圳的下一批福利房已经选址北环边的安托山，也许过不了三年两载，我就会住上属于自己的房子，有时候与妻夜谈，言语之间充满了对未来生活的向往。在深圳的第二年，老实说，是我最为幸福的一年。可是，为了这看得见还摸不着的幸福，我已经付出了48000元的房租！

第二年结束，房东找上门来，告知租房价格已经上涨，每月2500元，如果不愿意，可以另寻他处，别人可等着要租这房子啊。无奈之下，只好接受房东的要价。

月租2500元的生活持续了三年，又花去我84000元！三年的苦苦期盼之中，在2005年我终于看见安托山的住房工程动工了！这对我来说，是天大的利好，这意味着：在不久的将来，我终将拥有自己的房子。

身边的朋友劝我说：反正你每个月也要付那么多房租，不如在附近买一套算了。只需要交个首期十来万，每个月的月供与房租也差不多啊。我反对，因为在安托山那里，有我梦想中的新房子。新房子啊，我怎么可能花几十万去买二手房呢？！更何况，我已经为新房等了三年，多等三年又何妨？

想着房子的事情，房东再次找上门来，告诉我他要移民去加拿大，准备把房子出售，这五年来看我租房信誉不错，愿意让利将房子卖给我，他出价52万，我觉得这房子只值50万，双方僵持不下，不是我看重这两万，我内心非常清楚，我并不想买这套二手房。如果我要买，绝对不会在付了十几万元的房租之后再买！于是房东最后以52万的价格将房子卖给了他人，我只好从房子里搬了出来。

没想到这房东真的对我不错。当我再次踏入租房市场的时候，才发现这几年房东一直以便宜于市场的价格租房给我。再次无奈，以月租3500元的价格再租了一套。住了一年，价格便涨到4000元一月，两年下来，再花费90000元。

这时候深圳与全国的房格开始起飞。当初房东想卖给我的那套房子，两年之间悄然涨了一倍，已值百万之巨！我有点后悔了。但是，每当我看到安托山的工程进展顺利的时候，心里还是松了一口气：我不是会有新房么？

2007年底，我看到安托山的房子拔地而起，马上就要峻工了。逢人便很高兴地说：“我马上会有自己的福利房了，何必花大价钱去买房呢？”可是2008年过去了，已经峻工的安托山没有分配的消息，2009年，仍然没有，直到现在，这房子的分配方案也没有定下来。可这三年之中，我又得为我的租房付出144000元！至此，我已经租房十年，十年之中，共花费租房费用366000元！

经过几年的疯涨，当初我没有买下来的那套房子，价格已经涨到200万！我一万次在深夜想，如果当初我买下那房子，会是一种什么样的结果？那可以让我净赚近200万啊。当我为了福利新房而深陷租房泥潭的时候，不知道不觉之中，巨额的财富已经离我而去。而我身边买了房的同事与朋友，个个用异样的眼光看着我这个大傻瓜。

如此高昂的房价，让我这个租房者已经没有买房的本钱了。我只能坐等福利房的分配政策下来，哪怕等到我白发苍苍的那一天……

（本文根据朋友真实故事整理而成）

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作者：令狐冲 留言时间：2010-08-26 11:49:14
汪翔兄，一直潜水读你的博客，受惠良多，谢谢好文！

中国我们错过了的机会，在美国现在是不是又有了良机了呢？我最近到佛罗里达去，看到那里的房价跌得一塌糊涂。我看了clear water市海边的一个有300多套condo的gated community居然全部是bank owned了。一套06~07年高峰期卖到50多万的海景公寓现在居然只喊价7.5万，应该是难得的机会吧。如果美国将来是通胀而不是通缩，则我们应该买房子，而且现在利率这么低，尽可能的贷更多的固定利率的贷款来买更多的房子，是不是正确的做法？对通胀和通缩的几率你怎么看，有日本的前例在那里，美国会不会有通缩和滞涨的风险？
还有，我见过从房子赚到钱的例子很多（中美皆是），从股票赚钱的例子很少，反而股票亏钱的例子比比皆是。万维一位博主说，股票是聪明人玩的，房子是普通人都可以玩的，汪翔兄怎么看？

我很同意你说的，“下层中国人致富的路，很多已经被堵死了。这会不会成为未来中国内乱的根源？”，想补充一点，下层中国人从政的路，如果也被堵死，绝对会成为中国将来内乱的根源。寒门精英如果不能被统治阶层有效地吸收，就会成为将来的黄巢洪秀全。只是工人下岗还不可怕，工人下岗加上大学生就业难就可怕了。




作者：昭君 留言时间：2010-08-26 16:23:03
老汪这篇理论和实际兼并的文章，和寒天的“八卦话买房” 正好相映成趣啊。

你说的这位“九头鸟”，让我想起一位上海的朋友。此君是音乐学院的教授，但在买房的事情上一直赶不上趟 -- 当另外一些同事纷纷“大胆”地在郊区或者城区“一掷百万金”购得房子的时候，他老兄总是说“会降的，再等等，再等等”，甚至大家传开了他去房交所讲价，每次都让人家“再降一百块，再降一百块”(单价啦)的故事。结果是可以想象的，当他的同事们当初几十万一百万买的房子现在成倍翻番的今天，这位老兄却只能“望房兴叹”了。

这种现象肯定不正常，但问题是，当地方政府和权势阶层“不希望”房价降温的时候，是否就会一直这样下去？虽然我也不认为每个人不分青红皂白都要在大城市买房，而且是买好房，是合理的要求(其实美国当初的次贷泡沫， 从一定程度上来说和克林顿时代大力推动“居者有其屋”的“理念”有关系)，但房价泡沫太多，到了许多收入不菲的人们都“望尘莫及”的地步，就应该有所动作了。




作者：米笑 留言时间：2010-08-26 18:15:33
好文。只要房市好，买房确实发财，国内还没有经历过房市大跌的时候，没有人可以体会房市的风险，所以都很勇敢。